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Le PLUI c’est quoi

Il définit la vocation des terrains à travers un zonage et les conditions de leur constructibilité ou de leur protection à travers un règlement.

Pourquoi un terrain est construit en zone constructible et pas un autre ?

Un terrain est classé en zone constructible parce qu’il répond en 1er au projet de développement de la collectivité et en second parce qu’il est desservi par les réseaux.

Ainsi, un terrain, bien que desservi par les réseaux d’eau et d’électricité, pourrait être classé en zone naturelle dans la mesure ou le projet prévoit de maintenir ce secteur en zone naturelle ou de créer une « coupure verte ».

Un PLUI pour qui ?

Le PLUI nous concerne tous (propriétaires, locataires, chefs d’entreprise, agriculteurs, commerçants …). En effet, le zonage et le règlement de chaque zone déterminent la vocation des différents secteurs du territoire, la localisation des activités. Ainsi les nouvelles activités industrielles ne pourront être réalisées que dans les zones d’activité (UZ ou 1AUz), les nouvelles habitations ou services pourront se développer dans les zones nouvelles urbaines mixtes (U) ou dans les zones d’urbanisation futures à vocation d’habitat (1AU).

Par exemple, le règlement prévoit dans la zone centrale de Flers que les rez-de-chaussée à usage commerciaux ne peuvent être transformés en logement et que, pour toute nouvelle construction dans ce périmètre, les rez-de-chaussée devront avoir une vocation commerciale afin de préserver le commerce de Centre-Ville.

Pourquoi le PLUI ne concerne que les 14 communes de Flers Agglo.

Les études pour élaborer le PLUI ont été lancées en 2011 sur les 14 communes d’origine de Flers Agglo. Les objectifs de développement ont été définis (à travers le PADD) en 2012 avant la fusion avec la CDC de la Haute Varenne et du Houlme ainsi que l’adhésion de la commune de Landisacq.

Or, le Code de l’Urbanisme permet à la Collectivité d’approuver le PLUI sur le périmètre d’origine pourvu que les débats sur le PADD aient lieu avant la fusion.

Ainsi, sur les 11 autres communes qui ont rejoint Flers Agglo au 1er janvier 2013, les documents d’urbanisme en vigueur P.O.S. (Bellou-en-Houlme), PLU communaux (Mesei, La Ferrière-aux- Etangs) et les cartes communales (Le Châtellier) resteront d’actualité jusqu’à ce que les élus de Flers Agglo décident d’élaborer un PLUI sur les 25 communes.

LE PLUI vaut PLH et PDC !!! Que signifient ces lettres barbares ?

Cela signifie (simplement !) que le PLUI définit la vocation des sols, mais il fixe aussi la politique de logement (Programme Local de l’Habitat) et la politique de déplacement (Plan de Déplacement Communautaire).

Concrètement,  à travers le zonage, le règlement et les Orientations d’Aménagement et de Programmation (dans les zones d’urbanisation future), le PLUI peut orienter ou fixer le type de logement devant être réalisé (maison individuelle, maison accolée, immeuble) pour garantir une diversité de logement répondant aux besoins de chacun.

Le PLUI va aussi préconiser certains types de voies pour favoriser des cheminements piétons,  les voies cyclables ou des voies mixtes.

Des emplacements réservés pourront être créés pour permettre à une commune d’acquérir du terrain en vue de réaliser un cheminement piéton par exemple.

Le PLUI fixe les objectifs de nombre de logements pouvant être créés d’ici 15 ans. Les élus se sont ainsi fixés l’objectif d’une augmentation de la population de 2 000 habitants, soit la construction de 3 000 nouveaux logements (2 600 en Zone d’Urbanisation Future et 400 en Zone urbaine).

Un règlement, Pourquoi ? Ou pourquoi un règlement ?

Le PLUI (comme les POS ou les PLU actuels) comporte une partie réglementaire. Ce règlement fixe les conditions pour construire, transformer, agrandir les constructions en fonction de chaque zone. Il définit les conditions d’accès aux parcelles pour garantir la sécurité, de raccordement aux réseaux, de réalisation de places de stationnement…. Pour assurer de bonnes conditions de voisinage et définir le paysage urbain de demain, le règlement fixe les conditions de distance entre les limites de parcelles et les conditions de hauteur des bâtiments.

Pour assurer une bonne intégration des constructions dans l’environnement urbain ou naturel, le règlement conditionne l’aspect des clôtures, les coloris des matériaux, la végétalisation des espaces extérieurs.

L’ensemble de ces règles doit permettre lors de l’instruction des Déclarations Préalables ou Permis de Construire d’assurer les bonnes conditions de réalisation des travaux et de créer de nouveaux quartiers harmonieux où il fera bon vivre.

LE PLUI et la protection de l’Environnement

Le PLUI doit respecter les objectifs de la loi Grenelle II pour la protection de l’environnement.
Ainsi, à travers le zonage et le règlement, le PLUI permet de protéger les haies qui ont été identifiées comme éléments remarquables, soit pour leurs rôles de protection contre l’érosion des sols, soit par exemple pour leur rôle patrimonial dans le paysage. Le PLUI identifie aussi les chemins à conserver ou à créer.

Le zonage identifie les zones humides (zone Np) dans lesquelles aucun déblai ni remblai ou construction ne sera autorisé afin de protéger ces secteurs qui participent à la biodiversité et au cycle de l’eau.

Les zones Np permettent aussi d’identifier des continuités écologiques (vallons) à protéger (Trames vertes et bleues).

Les Zones Agricoles et Naturelles

Le PLUI identifie les terrains agricoles (Zone A) sur lesquels seules les constructions à vocation agricole ou des installations d’intérêt général sont autorisées.
Elles représentent environ 8400 hectares du territoire sachant que la Surface Agricole Utile est d’environ 8000 hectares. Conformément au Grenelle II, le PLUI a un objectif de modération de la consommation des Espaces Naturels et Agricoles, ainsi 210 ha seront classés en zone d’Urbanisation Future en 15 ans, contre 255 ha consommés les 15 dernières années.

Concertation et enquête publique

Le PLUI est élaboré en concertation avec les personnes publiques associées (Chambre de Commerce et d’Industrie, Chambre d’Agriculture, Chambre des Métiers, Conseil Général, Conseil Régional, Communes limitrophes …).

Des réunions publiques ont été programmées dans le cadre de la procédure de concertation avec les habitants pour leur présenter le diagnostic et le PADD (documentation téléchargeable sur le site internet de Flers Agglo).

Lors des études, Flers Agglo a reçu de nombreuses demandes de classement de terrains. Ces courriers ont été étudiés individuellement. Les personnes qui souhaitent faire des remarques ou des demandes de modification de zonage peuvent écrire au Président de Flers Agglo. Ces demandes seront examinées.

Le PLUI est opposable depuis le 18 décembre 2014.